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Die Angst vor der Immobilienblase – Lässt die Corona-Pandemie den Immobilienboom jäh enden? Nachdem sich in den vergangenen Jahren Hauspreise und Mieten entkoppelt hatten, treibt nicht nur manche Bank diese Sorge um.

Die Zahlen sind eindrucksvoll. Die Postbank und das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) haben für die verschiedenen Landkreise und Städte in Deutschland zusammengestellt, wie viele Jahresmieten man zusammenzählen muss, um auf den durchschnittlichen Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung zu kommen. „Vervielfältiger“ nennt sich die Größe, die dabei herauskommt. Sie stellt einen Maßstab für die Bewertung von Immobilien dar – ähnlich wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) bei Aktien etwas darüber verrät, ob die Wertpapiere gerade teuer oder billig sind.

 

72 Jahreskaltmieten für eine Immobilie

Bei dieser Größe aber hat es in Deutschland in den vergangenen Jahren eine deutliche Veränderung gegeben. Das geht aus einer Auswertung hervor, die der F.A.Z. exklusiv vorliegt. Hatte dieser Wert früher im Schnitt bei 17,5 gelegen, wie sich Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI erinnert, so lag er zuletzt im Bundesdurchschnitt bei 24. Deutlich höher noch liegt er in Großstädten wie München (37,2), Hamburg (36) oder Frankfurt (33,5), aber auch in begehrten Landkreisen wie Starnberg (38), Miesbach (43,2) oder gar Nordfriesland mit der Urlaubsinsel Sylt. Dort braucht man im Schnitt stolze 72 Jahreskaltmieten, um auf den Kaufpreis zu kommen. Die große Frage ist: Sind das Anzeichen für eine Immobilienblase in Deutschland, die in den vergangenen Jahren aufgeblasen wurde wie ein Luftballon – und bei der die Corona-Krise nun wie eine Nadel den Pieks zum Platzen geben könnte?

Immerhin hatten auch sehr zurückhaltende Institutionen wie die Deutsche Bundesbank schon mehrfach vor Risiken durch Übertreibungen am Immobilienmarkt gewarnt, auch wenn die Bundesbank-Volkswirte mit dem Wort „Blase“ vorsichtig waren. Die Immobilienweisen hatten vor zwei Jahren sogar einen Einbruch von Wohnungspreisen in Großstädten bis 2022 vorhergesagt. Und die Commerzbank hatte die Lage noch zum Jahresbeginn mit der Entwicklung vor der Lehman-Pleite verglichen. Zuletzt hatte die Ratingagentur Moody’s darauf hingewiesen, dass deutsche Banken die Risiken aus dem Immobilienmarkt womöglich noch unterschätzten – allerdings vor allem bei Gewerbeimmobilien.

 

Blasengefahr für neun von zwölf Großstädten

Nun gibt es sehr unterschiedliche Kriterien, an denen Ökonomen festmachen, ob es eine Immobilienblase geben könnte. Zuverlässig erkennt man solche Blasen leider immer erst, wenn sie platzen. Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Instituts Empirica, das einen sogenannten Blasenindex ermittelt, nennt einige beunruhigende Anzeichen. Nicht nur das Verhältnis von Kaufpreisen und Mieten habe sich verändert. Das könne man noch mit den niedrigen Zinsen erklären: Wenn das allgemeine Zinsniveau sinkt, sind Immobilien-Investoren auch mit einer niedrigeren Rendite zufrieden. Daneben habe sich aber auch das Verhältnis von Kaufpreisen und Einkommen verschoben: Die Immobilienpreise seien den Einkommen enteilt. Für 229 Landkreise zeigt der Empirica-Blasenindex deshalb nun Blasengefahr und für neun von zwölf Großstädten. „Ob da etwas platzt, wissen wir aber erst an Weihnachten oder Ostern“, meint Braun.

Ein Anzeichen, das im Moment eher gegen das Platzen einer Blase spricht, ist hingegen die Entwicklung der Immobilienpreise in den bisherigen CoronaMonaten. Die relativ stabile Entwicklung kann bedeuten, dass es keine Blase gab – oder dass ihr Platzen einfach noch kommt. „Wenn es in Deutschland bereits eine Immobilienblase gäbe, hätte die Coronakrise sie zum Platzen gebracht“, meint jedenfalls Jörg Krämer, der Chefvolkswirt der Commerzbank. „Aber tatsächlich sind die Immobilienpreise im zweiten Quartal gestiegen und nicht gefallen.“

 

Anstieg der Aufträge im Bauhauptgewerbe

Ähnlich argumentiert Michael Voigtländer, Immobilienfachmann des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln: „Wenn wir eine Blase gehabt hätten, wäre sie wohl geplatzt.“ Voigtländer nennt zudem drei weitere Indikatoren, die gegen die Existenz einer Immobilienblase sprächen. Erstens steige bei einer Immobilienblase die Bautätigkeit rasant an, und zwar weit über den Bedarf hinaus. Das sei in Deutschland nicht zu beobachten gewesen. Das Statistische Bundesamt vermeldete am Dienstag zwar einen Anstieg der Aufträge im Bauhauptgewerbe im Juni gegenüber dem Vormonat um stolze 12,4 Prozent, der Bauboom halte an. Eine Überversorgung mit Wohnraum scheine aber in weiter Ferne, meint Voigtländer. Zweitens werde eine spekulative Blase häufig durch eine exzessive Kreditvergabe begleitet. Auch das gebe es in Deutschland nicht. Und drittens fielen bei Immobilienblasen oftmals die Kosten für Selbstnutzer und Mieter von Immobilien weit auseinander. Auch das sei in Deutschland nicht der Fall – weil die Bauzinsen lange schneller gefallen als die Immobilienpreise gestiegen seien.

Auch Steffen Sebastian, Immobilienökonom in Regensburg, hebt hervor, dass zumindest die Preise für Wohnungen während der Corona-Krise bisher weiter zugelegt hätten. In dieser unsicheren Situation seien Wohnimmobilien offenbar auch deshalb gefragt, weil sie eine vergleichsweise solide Geldanlage seien – ein „sicherer Hafen“. „In diesem Segment des Immobilienmarktes zeigt sich deutlich, dass der wesentliche Treiber der Immobilienpreise die niedrigen Zinsen waren, sind und wohl auch bis auf absehbare Zeit bleiben werden“, meint Sebastian. Anders sei das bei bestimmten Gewerbe-Immobilien. „Bei Hotel, Büro und Handel überwiegt die Ungewissheit über die zukünftige Nachfrage auf den Vermietungsmarkt“, sagt Sebastian: „Dies dämpft auch die Nachfrage auf dem Investmentmarkt – hier können Preiskorrekturen nicht ausgeschlossen werden.“

Wo Immobilien schon sehr teuer sind

Wo Immobilien schon sehr teuer sind – Quelle: Postbank

 

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Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Tageszeitung, Christian Siedenbiedel, Frankfurt, 26. August 2020Die Angst vor der Immobilienblase

Titelbild: © Markus Schröter